Firenze – La valorizzazione immobiliare (e la rendita) a portata di risparmiatori, anche piccoli. Il debutto di Yeldo Crowd a Firenze, una piattaforma creata per operazioni di equity crowdfunding, è legata all’acquisto, ristrutturazione e vendita di un immobile destinato ad appartamenti in via Chiusi 5, zona viale Etruria. Un’operazione che ha riscosso grandissimo successo, come scrive in una nota la piattaforma, che addirittura è andata oltre le sue stesse aspettative: per partecipare come socio di minoranza all’operazione di valorizzazione dell’immobile, sarebbe infatti bastato racimolare dal risparmio privato un milione di euro, più o meno. Invece, la raccolta fra risparmiatori grandi e piccoli è molto più brillante del previsto: 2,5 milioni, ovvero, secondo quanto scrivono da Yeldo Crowd, “Un record, la più grande campagna di lancio di un portale di crowdfunding immobiliare in Italia”.
Ma qual è il meccanismo che permette ai risparmiatori, anche piccoli, di salire sulla giostra dell’immobiliare, in questa caso fiorentina? La piattaforma si attiva, lanciando la raccolta fondi fra risparmiatori di tutte le taglie, al fine di partecipare finanziariamente all’acquisto, riqualificazione, e infine vendita degli appartamenti risultanti, di un immobile. Gli investitori partecipano con quote azionarie di minoranza e vengono remunerati col ricavato dell’operazione. Per quanto riguarda il caso di via Chiusi a Firenze, l’operazione fa senz’altro gola, dal momento che, al netto dell’inflazione e della volatilità dei mercati finanziari, il rendimento che si prospetta al risparmiatore è pari al 18,6% in 18 mesi. In soldoni, per un piccolo investimento di 10mila euro, fra 18 mesi, in tasca del nostro risparmiatore-investitore ci saranno circa 12mila euro. E che la platea sia ampia e ben rappresentata in tutte le fasce degli investitori, lo dicono i dati resi noti dalla piattaforma: a fronte di un 49% di capitale sottoscritto da soggetti professionali (ticket medio, 36mila euro) la maggioranza è rappresentata da quote minori, a riprova dell’attrattività dell’affare.
Del resto, la politica del gruppo è ben illustrata da Antonio Borgonovo, CEO del Gruppo Yeldo. “Il successo della campagna di lancio di YELDO CROWD ha dimostrato che è possibile creare dei prodotti di investimento accessibili all’investitore retail con ticket di 10,000 euro, ma che abbiano delle caratteristiche di rischio e rendimento molto attrattive anche per gli investitori professionali ed istituzionali . Questa è l’innovazione che vogliamo portare con YELDO: permettere a tutti di investire nell’immobiliare come gli istituzionali, tramite la tecnologia”.
Nel caso specifico, i fondi raccolti tramite YELDO CROWD si affiancheranno al finanziamento bancario già erogato da un primario istituto italiano e serviranno a finanziare il completamento della ristrutturazione dell’immobile guidata dal AD Casa, gruppo specializzato in sviluppi immobiliari nell’area fiorentina con oltre 40 progetti immobiliari realizzati dal 2010 ad oggi e con all’attivo cantieri per un valore di oltre 170 milioni di euro. A capo di Ad Casa, l’imprenditore,Andrea Duranti, molto noto a Firenze per la sua grande capacità di espansione in termini di cantieri e investimenti immobiliari sul territorio. Tant’è vero che da tempo si parla dell’acquisto del complesso da oltre 30 mila metri quadrati ex Enel sul lungarno Colombo da parte del gruppo di Duranti, affare che in molti ritengono ormai prossimo alla conclusione.
Tornando all’edificio delle Poste di via Chiusi a Firenze, è interessante seguirne la genesi, dal momento che l’edificio, costruito con soldi pubblici e per finalità pubbliche, passato poi a Poste Italiane e gestito da Egi, fu rimesso in gioco, senza tuttavia trovare soluzioni positive, in una trattavia che vide protagonista il Comune di Firenze, nel 2018, per acquistare l’immobile al fine di utilizzarlo come “casa volano”. Si parlava della possibilità di ricavare dagli 80 ai 90 alloggi volano per fronteggiare lo storico e sempre irrisolto problema dell’emergenza abitativa fiorentina. Una funzione sociale e pubblica che avrebbe corrisposto alla genesi dll’edificio.
La casa albergo di proprietà delle Poste di via Chiusi fu infatti costruita su un terreno di proprietà comunale compreso nel PEEP 63- Torri e Cintoia- (Piano di Edilizia Economica e Popolare). L’amministrazione fiorentina mantenne il diritto di superficie fino al marzo del 1980, quando sottoscrisse la cessione di tale diritto per 99 anni al Ministero delle Poste e Telecomunicazioni.
La costruzione dell’edificio fu finanziata con i fondi del programma di interventi straordinari previsti dalla legge n.227 del 7/6/1975. Tale legge disponeva la costruzione di alloggi di servizio da assegnare in locazione ai dipendenti del ministero delle poste e telecomunicazioni. Per la precisione, all’art. 7 L.227/1975 si disponeva: “Gli alloggi di servizio previsti nel punto 3 dell’art. 2 debbono essere realizzati nell’ambito dei piani di zona di cui alla legge 18 aprile 1962, n. 167 , e successive modificazioni ed integrazioni e devono avere le caratteristiche stabilite dalle norme vigenti per le abitazioni costruite o da costruirsi a totale carico dello Stato; gli alloggi possono essere realizzati anche mediante case-albergo”.
Nel 2013 tuttavia il Comune di Firenze compì un altro passo. Il 24 gennaio 2013 stipulò un atto con Poste Italiane spa (che in seguito alla privatizzazione si sono trasformate in Ente Poste Italiane nel 1994 e in Poste Italiane nel 1997) con cui cedette il diritto di superficie alla Spa. Poste Italiane dunque pagò il corrispettivo (1.623.945 euro) e, grazie al disposto dell’art. 31 della legge 448/98 che dava ai Comuni la facoltà di cedere in proprietà le aree Peep (vale a dire, le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18 aprile 1962, n. 167) si ritrovò pieno proprietario, senza più nessuna limitazione. Così, l’offerta da parte di Egi, la società allora proprietaria dell’immobile del gruppo di Poste Italiane (gestore della struttura era Gest.A, con sede a Treviso) fu troppo alta per l’amministrazione comunale (circa 6 milioni di euro) e non se ne fece nulla. L’operazione attuale è stata attuata da Bluecap Srl, società controllata da AD Casa Srl, equity Sponsor dell’operazione. La conclusione dei lavori è prevista per settembre 2023.