Firenze – Non si ferma, la salita dei prezzi al metro quadro per il mercato immobiliare fiorentino, per quanto riguarda la compravendita di immobili. Ma anche i canoni d’affitto sembrano salire ancora, anche considerando la pressione degli affitti turistici. E’ questa, in sintesi, l’analisi (I semestre 2022) che proviene dall’Ufficio Studi di Tecnocasa, che conferma la tendenza mai veramente cessata anche nel periodo pandemico, del mercato immobiliare fiorentino di continuare la sua corsa al rialzo.
Nello specifico, da sottloneare è la crescita che si registra nella macroarea Isolotto, dove finora i prezzi non avevano subito, pur aumentando, le grandi crescite di altre zone cittadie. La crescita dei valori immobiliari è dell’1,8%, in seguito al trend del quartiere di Isolotto-Vogel, dove prevalgono le soluzioni popolari degli anni ’60, riscattate nel tempo. Nonostante il rincaro, la presenza di prezzi che rimangono più contenuti rispetto a quelli della media cittadina, attira l’acquisto da parte di famiglie che hanno un budget più basso. Uno dei punti di forza del quartiere è la presenza della tramvia che lo collega al centro della città e al comune di Scandicci. La domanda, in questa specifica macroarea, è più alta nella zona dell’ Isolotto Vecchio dove i prezzi arrivano a 3000 € al mq., ma dove il patrimono immobiliare è più vecchio. Negli ultimi mesi la domanda si orienta su immobili in buono stato, che non necessitano di interventi di ristrutturazione e che siano possibilmente dotati di spazi esterni. Altra area di interesse è quella Ponte a Greve-Le Torri, sempre nel quartiere Isolotto, che è caratterizzata da abitazioni realizzate a partire dagli anni ’70-’80 fino ad arrivare ai primi anni 2000 e dove si possono acquistare appartamenti in buone condizioni ad un prezzo medio di 3000 € al mq. Inoltre, come sottolinea la nota di Tecnocasa, s”ono presenti anche terratetti realizzati nei primi anni del ‘900. Si tratta di tipologie indipendenti, dotate di giardino e molto apprezzate: in questo caso una soluzione da ristrutturare da 70 mq si vende a circa 260 mila €”. Da segnalare che in tutta l’area di Ponte a Greve- Le Torri sono in fase di realizzazione ed ampliamento nuove piste ciclabili.
Un macroarea interessata dagli aumenti, quella della macroarea di Campo di Marte e di Poggio Imperiale- Bandino, dove le quotazioni crescono dello 0,8%, mentre un deciso aumento si registra nelle quotazioni delle case nel quartiere di Campo di Marte, + 4,7%. Chi approccia a questa zona, mediamente chiede immobili di ampia dimensione, dotati di spazi esterni, terrazzi abitabili o giardino. “Il trilocale dotato di living con angolo cottura e due camere da letto è quello più ricercato – dicono da Tecnocasa – ma c’è bassa offerta sul mercato. Il quartiere è verde e residenziale ed è richiesto da famiglie in cerca della soluzione migliorativa ma anche da giovani al loro primo acquisto. In zona si acquistano anche terratetti e soluzioni indipendenti già ristrutturati, molto richiesti post pandemia. I valori dei terratetti ristrutturati oscillano mediamente tra 600 e 700 mila €”.
Le zone maggiormente apprezzate sono quelle a ridosso della collina di Fiesole (via del Salviatino e limitrofe) e, negli ultimi tempi, le campagne nei dintorni dove molti stanno acquistando per lasciare la città. Più trafficata l’area di via Lungo L’Affrico, viale De Amicis, via Centostelle e viale Duse dove abitazioni da ristrutturare degli anni ’60 si scambiano a 3000 € al mq.
Locazioni, la richiesta è forte ma l’offerta scarsa. “Questo perché – è l’analisi di Tecnocasa – in centro l’offerta di immobili è quasi sempre destinata alle locazioni turistiche e, di conseguenza, chi non riesce a trovare si sposta in altri quartieri limitrofi saturandone così il mercato. Si segnalano sporadiche richieste di investitori che acquistano per i figli piccoli e mettere a reddito oppure acquistano la nuda proprietà”.
Case mediamente più costose nella macroarea di Novoli-Carreggi (+0,5%). Tra i quartieri in aumento si segnala quello di Puccini dove continuano i lavori nell’ex area Manifattura Tabacchi: si sono ricavate strutture residenziali e commerciali. Ci sarà anche il Polimoda, l’Accademia delle Belle Arti che ha trasferito qui diverse aule, l’Istituto dei Mestieri LVMH e lo studentato di Hines. L’aumento dei prezzi si deve attribuire alla maggiore domanda e alla minore offerta presente sul territorio. Si cercano immobili di dimensioni medio grandi, dotati di spazi esterni e con due o tre camere da letto. Si segnala una discreta presenza di investitori alla ricerca di tagli da frazionare di cui c’è poca offerta visto che prevalgono le metrature intorno a 80 mq. Si ricavano bilocali dal valore di 100-150 mila € che si affittano a 600-700 € al mese. In affitto cercano prevalentemente studenti e lavoratori fuori sede. Ci sono anche diversi investitori che realizzano affitti turistici e B&B. Il quartiere presenta un’area più signorile che si sviluppa a ridosso del parco delle Cascine, dove ci sono terratetti, ville bifamiliari e piccoli contesti condominiali a prezzi intorno a 3000 € al mq. La restante offerta immobiliare si sviluppa intorno a viale Francesco Redi e ospita condomini degli anni ’50-’60 di grandi dimensioni. Un buon usato si acquista a prezzi medi di 2750 € al mq.
Si segnala invece un leggero calo nei valori immobiliari del quartiere di San Jacopino, non distante dalla stazione di Santa Maria Novella e appena fuori dalle mura del centro storico. “La motivazione si deve ricercare nella minore disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti in particolare di chi sta acquistando o pensa di acquistare ricorrendo al mutuo – dicono dall’ufficio studi di Tecnocasa – infatti, negli ultimi tempi, si stanno muovendo prevalentemente persone con capitale a disposizione”.
L’offerta immobiliare della zona si divide tra soluzioni dei primi anni del 1900 e altre più popolari, di dimensioni più ampie, sorte negli anni ’60-’70 e più vicine al quartiere di Novoli. Si registrano sia acquisti di abitazione principale sia per investimento (chi compra a ridosso della stazione destina gli immobili agli affitti turistici). I prezzi, mediamente, si aggirano intorno a 2200 € al mq. Sul mercato della locazione si registrano canoni per un bilocale di 600-700 € al mese “ma potrebbero ulteriormente crescere – si legge nella nota – dal momento che molti proprietari potrebbero optare per il mercato degli affitti turistici”.
