Crisi o no, il mercato immobiliare fiorentino si contraddistingue sempre per una nota ben precisa: i prezzi non calano. O meglio, calano molto meno di quanto ci si aspetterebbe, soprattutto in riguardo ai cali registrati invece nelle altre grandi città. Il dato è stato analizzato stamattina in una panoramica su abitazioni e immobili commerciali svolta da Tecnocasa, che, col suo impeccabile ufficio studi, è in grado di tirare alcune somme. Intanto, proprio il fatto che la perdita di valore immobiliare a Firenze è molto bassa, è un segnale dell'appetibilità della città per gli investitori, un po' meno per chi sta valutando un primo acquisto. Anche se, come al solito, se si entra nel dettaglio si vede come l'abbassamento di prezzo sia stato un po' disomogeneo rispetto alle zone: si passa infatti da un dato medio che coinvolge tutta la città presa nel suo insieme di ribasso al -2%, a quello, per fare un esempio, del centralissimo e storicissimo quartiere di Santa Croce, dove i prezzi nell'ultimo trimestre 2013 sono scesi del meno 5%, in accordo con il ribasso di tutto il Centro storico. Anche qui, con le dovute eccezioni: ad esempio, un appartamento con soffitti alti e affaccio sui monumenti storici (Duomo, Basilica di Santa Croce) può essere valutato fino a 7-8mila euro al metro quadro.
Il quadro del centro storico fiorentino come illustrato dai dati presentati da Tecnocasa, è il seguente: il ribasso dei prezzi ha invogliato numerosi investitori che ne hanno approfittato per acquistare immobili da frazionare per poi rivendere o affittare, oppure per acquistare piccoli tagli da “mettere a reddito” magari proponendoli ai turisti. Va da se' che le zone privilegiate per questa operazione sono in particolare quelle interessanti dal punto di visto turistico, vale a dire a ridosso di piazza Duomo e piazza Santa Croce. Provocando così un apprezzamento delle unità immobiliari stesse. Scendendo nel particolare, le zone e i prezzi variano a seconda della finalità della clientela. Ad esempio, chi cerca la prima casa sceglie abitazioni “situate nei pressi dei viali intorno a piazza Beccaria perché si tratta di zone meno turistiche e più tranquille”. Ed ecco i prezzi: usato in buono stato, si spendono mediamente 4500-5000 € al mq mentre i valori scendono a 3000-4000 € al mq per le soluzioni posizionate ai piani bassi. Come ricordato, la maggiore attrattività turistica comporta che le zone più apprezzate soprattutto dagli investitori sia quella a ridosso di piazza Santa Croce, dove un appartamento in buone condizioni costa 4000-5000 € al mq, mentre un’abitazione prestigiosa con soffitti alti e affaccio sui monumenti si valuta anche 7000-8000 € al mq, fino a toccare punte di 10 mila € al mq per le tipologie nobiliari, ubicate soprattutto nella zona del Duomo.
Le quotazioni delle abitazioni nella zona di San Gallo sono in diminuzione e questo ha determinato una ripresa delle compravendite. Si è registrata una maggiore domanda da parte degli investitori, in particolare di quelli che cercano un immobile da frazionare per ricavare piccoli tagli da rivendere o da affittare. Intorno a piazza della Libertà e alle vie limitrofe si sviluppa un’area caratterizzata da immobili signorili che, ristrutturati, hanno prezzi medi di 4000-4200 € al mq. Molto apprezzata l’area che si sviluppa nei pressi della Questura, che ha in via Zara e via delle Mantellate le strade più signorili e costose: l’edilizia risale al 1800 e registra quotazioni medie di 4000 € al mq con punte di 6000 € al mq per attici o appartamenti con spazi esterni abitabili. Piacciono anche le vie storiche, come via Cavour (che collega piazza Duomo a piazza San Marco) e via San Gallo con prezzi compresi tra 3500 e 5000 € al mq. Punte di 5000 € al mq per immobili panoramici e signorili situati in piazza Duomo. Sul mercato delle locazioni si muovono prevalentemente studenti, professionisti, single e turisti.
Macroarea Isolotto – Il ribasso dei prezzi in questa zona si aggira attorno al -2,4%. E' Soffiano che ha visto un ribasso più concentrato: la difficoltà riguarda soprattutto i tagli più grandi, il quattro locali ed il cinque locali. La zona di Soffiano si è sviluppata tra gli anni ’50 e gli anni ’70 e vanta ampie aree verdi, visto la “location”, ai piedi delle colline di Firenze. In direzione della collina sorge una zona di ville singole (che si sviluppa su 2-3 livelli) e soluzioni indipendenti di cui c’è pochissima offerta sul mercato. Una soluzione signorile da ristrutturare ha quotazioni medie di 3000 € al mq, una in edilizia civile 2300 € al mq.
In calo le quotazioni immobiliari di San Bartolo-Ponte a Greve. Ed è sui terratetti che si è concentrato il ribasso, tipologia che in passato era molto più richiesta e apprezzata per la presenza del giardino. La zona che incontra le preferenze è quella a ridosso delle fermate della tramvia (intorno alle vie Bugiardini, Di Nardo, Ferretti e Neri di Bicci): queste sono aree non di passaggio, tranquille, dove l’edilizia è di tipo medio-civile e, pertanto, si scambia intorno a 2200 € al mq. Nelle vie più trafficate, invece, le quotazioni scendono a 1900-2000 € al mq. Poche le nuove costruzioni, con prezzi di 3000 € al mq.
Macroarea Campo di Marte – Contrazione dei valori immobiliari registrata nell'ultimo semestre 2013, – 2,3%. In diminuzione i prezzi nei quartieri di Rovezzano, Varlungo e Bellariva. A muoversi sono sia investitori sia giovani coppie; gli investitori cercano prevalentemente immobili da frazionare e per questo motivo prediligono gli appartamenti di taglio medio grande (da 100-150 mq). Bellariva è un quartiere che piace perché in posizione centrale; infatti ad acquistare in zona non vi è solo chi già vive ma anche coloro che abitano nei quartieri limitrofi. Una soluzione usata si valuta mediamente intorno a 3000 € al mq. Se l’immobile è ubicato lungo l’Arno e quindi gode di vista sul fiume le quotazioni arrivano anche a 4000 € al mq. In posizione più decentrata sorge il quartiere di Rovezzano meno richiesto perché più periferico e con un’offerta immobiliare di tipologia popolare (ex Iacp). Un’abitazione usata ha quotazioni medie di 2000 € al mq. Varlungo sorge in posizione intermedia tra gli altri due e soffre il fatto di essere attraversato dalla ferrovia su cui transita anche l’Alta Velocità.
Zona Oberdan-Gioberti – Negli ultimi sei mesi 2013 questa zona ha registrato buona richiesta, presentando una tipologia immobiliare diversificata, da quella signorile a quella civile.
La zona del Lungarno del Tempio, viale Mazzini, viale Gramsci, piazza Beccaria e piazza Oberdan è quella dove si concentrano le abitazioni migliori del quartiere, palazzine e villini in stile liberty, ricercate da acquirenti con una capacità di spesa che va da 500 mila € fino a superare il milione di €. La restante offerta immobiliare della zona si caratterizza per la presenza di condomini dei primi anni del 1900 e palazzine degli anni ’70-’80 situate lungo l’Arno con quotazioni medie 2000 a 4000 € al mq. In passato sono stati fatti degli interventi di frazionamento e questo comporta la presenza di numerosi monolocali e bilocali che sono acquistati dagli investitori per essere messi a reddito, vista la presenza di studenti.
Macroarea Novoli-Careggi – E' una delle zone in cui la contrazione dei prezzi si è sentita meno, -0,6%.
Nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni nei quartieri di Novoli-Guidoni e di Novoli- Baracca sono stabili. Da dopo l’estate si registra un ritorno all’acquisto immobiliare da parte di investitori e famiglie che acquistano per migliorare la qualità abitativa, oltre a giovani al primo acquisto, impiegati spesso presso l'azienda “Nuovo Pignone”.
Nella zona di Novoli le quotazioni medie sono di 2000-2500 € al mq. Simili i valori che si registrano in via Baracca. Nella seconda parte del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Statuto, Libertà e Fortezza hanno registrato un leggero rialzo. La motivazione risiede nel fatto che si sono compravenduti appartamenti in buono stato e quasi sempre concentrati nella zona con un’offerta abitativa di qualità. Si tratta dell’area più vicina al centro della città e che si sviluppa intorno a piazza della Vittoria, via Lorenzo il Magnifico, via XX Settembre e piazza della Libertà. Le quotazioni per una soluzione signorile ristrutturata sono mediamente intorno a 4000 € al mq.
Nella zona di via Statuto (via del Romito, via dello Statuto e limitrofe) i prezzi medi sono di 2500 € al mq con punte di 3000 € al mq. Nei pressi della Fortezza, una soluzione ristrutturata costa intorno a 3500 € al mq. Da segnalare che la zona è interessata da lavori per la nascita della futura linea dell’Alta Velocità e per la costruzione della tramvia. In diminuzione le quotazioni delle abitazioni nella zona di Panche dove c’è molto invenduto; si è ridimensionata la domanda da parte degli investitori e ad acquistare sono state prevalentemente giovani coppie, genitori per i figli e famiglie che hanno realizzato una scelta migliorativa. Le soluzioni più signorili della zona si concentrano in via di Castello e nelle strade limitrofe, dove una soluzione usata ed in buone condizioni ha valori medi di 3000 € al mq. Mercato simile anche nelle zone collinari. Più forte è stata la diminuzione dei valori per le soluzioni popolari (1500 € al mq). Mediamente nella zona i prezzi dell’usato sono di 2000-2400 € al mq.
Macroarea Poggio Imperiale-via del Bandino – Quotazioni stabili per questa zona, la zona che si colloca a sud di Firenze. San Marcellino è un quartiere apprezzato perché tranquillo e verde e le quotazioni medie sono di 3000 € al mq (per un buon usato) con punte di 3500 € al mq per le soluzioni posizionate all’ultimo piano con terrazzo o piani terreni con giardino. L’area compresa tra viale Europa e via Gran Bretagna offre immobili di qualità medio alta con prezzi medi di 3000 € al mq. Su viale Europa la presenza del traffico determina prezzi più contenuti mediamente intorno a 2700 € al mq.
Un’altra zona che è stata interesse di acquisto da parte degli investitori è quella di Sorgane dove il nuovo ha prezzi di 2800-3000 € al mq. Adiacente alla zona di viale Europa si sviluppa Gavinana dove le abitazioni più richieste sono quelle inserite nel “Villaggio Primavera”che hanno quotazioni di 3800-4000 € al mq. Le soluzioni preferite sono quelle a ridosso del centro storico e valutate mediamente intorno a 3800-4000 € al mq. Sul Lungarno Ferrucci le quotazioni scendono a 3000-3200 € al mq poiché le abitazioni sono penalizzate dal traffico. Buona la domanda di immobili in affitto, alimentata anche da studenti.
Qualche notizia anche sulla fetta di mercato immobiliare commerciale a Firenze: registrate quotazioni stabili per le soluzioni situate nelle vie di passaggio e in diminuzione per quelle posizionate in vie non di passaggio. Trend simile anche per le locazioni. Ma la “gallina dalle uova d'oro” è il centro storico, dove trovano “alloggio” i grandi marchi. Questa, l’area che interessa maggiormente gli investitori, dal momento che l’investimento riesce a garantire anche il 6-7% annuo lordo.
Tutto ciò è confermato dall'analisi di Tecnocasa: le strade non di passaggio sono appetibili se offrono un rendimento annuo lordo intorno al 10%. Le vie più commerciali sono le direttrici monumentali perché garantiscono il passaggio dei turisti (sette milioni di turisti all’anno transitano per il Centro storico di Firenze): piazza della Repubblica, via Calzaiuoli, via Roma, piazza della Signoria, via Tornabuoni sono le strade a cui si interessano soprattutto i marchi più importanti e dove, per insediarsi, occorre pagare cospicue buonuscite. Molto richieste anche le strade che iniziano dalle Porte più importanti di Firenze (piazza Beccaria, Porta Romana, piazza della Libertà, Porta al Prato ecc) che consentono l’accesso al centro. Anche in questo caso si tratta di zone ad alto passaggio pedonale perché non è permesso l’accesso automobilistico. Le quotazioni di un locale commerciale in quest’area sono di 4000 € al mq con valori molto più elevati quanto più ci si avvicina al cuore storico della città. Le location top infatti sono via Tornabuoni, piazza della Repubblica, via Calzaiuoli. Al di fuori delle porte, il mercato dei locali commerciali è in difficoltà: ci sono numerose botteghe artigiane ormai vuote.
Mercato uffici – In questo caso, i valori sono sostanzialmente in ribasso. Sempre più ridotta la richiesta di locali da destinare ad ufficio nelle zone centrali, soprattutto da quando è avvenuto il trasferimento del Tribunale nella zona di Firenze Nord. Infatti la domanda di uffici in locazione si sta spostando in quest’ultima area della città (dove sorgono il Tribunale, l’aeroporto, la stazione ferroviaria ) e comunque, in generale, al di fuori delle porte. Resistono solo gli studi professionali radicati da tempo nella zona. La domanda di uffici si orienta su tagli medio-grandi, intorno a 150 mq perchè spesso si associano più professionisti al fine di abbattere le spese del canone mensile e quelle condominiali. Si chiedono uffici in ottime condizioni, cablati e dotati di aria condizionata. Molti uffici situati nel Centro storico sono rimasti vuoti nel tempo e questo sta portando i proprietari a realizzare il cambio di destinazione d’uso per trasformarli in abitazioni e collocarli più facilmente sul mercato. Da segnalare anche che molti di questi locali sono stati trasformati in B&B.
