Affitti brevi, sopra i tre alloggi è impresa, ma il criterio della quantità non soddisfa

Firenze – La notizia è di qualche giorno fa e riguarda un tema molto sensibile in particolare nelle città d’arte e ancora più precisamente nelle città d’arte ad alta tensione abitativa, come Firenze. Si tratta di un emendamento al decreto Agosto, ovvero il dl 104/2020, che cambierebbe il regime fiscale di chi destina oltre 3 appartamenti agli affitti brevi. Infatti, chi esercita tale attività oltre questa soglia, si dà per presunto che eserciti attività d’impresa. La conseguenza, cambio di tassazione e impossibilità di applicare la cedolare secca al 21%. L’emendamento, votato in commissione Bilancio al Senato lo scorso fine settimana, riguarda anche i contratti stipulati tramite mediazione immobiliare o sulle piattaforme digitali. Oggi il provvedimento passa in Aula, dopodiché dovrà essere presentato alla Camera. Fra gli obblighi derivanti ai proprietari se passasse l’emendamento, anche quello di adempiere agli obblighi previsti da legge per l’imprenditore, prima di tutto l’apertura della partita Iva.

Se Confedilizia ha già mostrato la sua contrarietà all’emendamento, l’accoglienza del maggiore sindacato degli Inquilini, ovvero il Sunia, è di moderato entusiasmo. Infatti, come si legge nel comunicato nazionale, si ritiene apprezzabile il passo avanti in un settore, che pur oggetto di studi e critiche e confronti in particolare per quanto riguarda il Sunia toscano, non aveva avuto finora l’impressione di essere tenuto in conto dal legislatore nazionale.

“Bene, in ogni caso, questo segnale di presa in considerazione del problema – dice la segretaria regionale del Sunia, Laura Grandi –  diciamo che però l’efficacia di questa norma secondo noi è depotenziata, dal momento che la maggior parte delle eprsone hanno meno di 4 immobili, e in ogni caso, per falra diventare veramente efficace, bisognerebbe misurare la redditività dimprsa o perlomeno il mutamento di natura giuridica da affitturio a imprenditore non tanto dal numero degli immobili, quanto dai giorni dedicati all’affitto breve. Se dev’essere un affitto breve per turisti, che sia davvero breve, vale a dire che ilproprietario non possa affittare con questa fattispecie per più di 30 giorni l’anno, o 120, o 90. Del resto si tratta di un criterio molto utilizzato in Europa: ad Amsterdam si tratta di 30 giorni, a Prigi 120, Atene 90. dunque, la modalità più corretta sarebbe quella di individuare un numero di giorni oltre i quali scatta il meccanismo e non si tratta più di semplice affitto breve, ma di esercizio di attività imprenditoriale”.

Inoltre, l’adozione di un mero criterio quantitativo per “presumere” l’attività d’impresa ha svariati punti deboli. Fra questi, il fatto che la natura imprenditoriale non emergerebbe ad esempio, come regolato dalla stessa legge, dall’insieme dei mezzi e dai ricavi per metterla in atto, bensì dall’affitto nell’anno solare di oltre 3 appartamenti. Con in più la banale considerazione che due appartamenti a Firenze sono sicuramente più pesanti a livello di reddito e di giro, di 4 in campagna a Grosseto.

“Naturalmente, la maggiore efficacia e chiarezza che deriva dal legare la natura dell’attività al numero di giornate non comporta che vi si includa anche chi affitta una parte della propria casa di abitazione continua. Affittare una porzione dell’immbile dove si abita per arrotondare o per qualsiasi motivo rientra nello spirito della sharing economy. In questo caso, è equo mantenere la cedolare secca”.

In ogni caso, la questione è complessa e “ci piacerebbe venisse affrontata a 360° – conclude Grandi –  intanto, che ci fosse l’obbligo della richiesta di un’autorizzazione a poter svolgere l’attività di affitti brevi, reddito d’impresa o meno, dopodiché il governo centrale dovrebbe produrre una legge (speciale, straordinaria, una legge insomma) che prevedesse maggiori poteri ai sindaci nello stabilire quali sono i luoghi dove si può svolgere questo tipo d’attività e se del caso limitarne la possibilità, in particolare nelle città d’arte ad alta tensione abitativa. non c’è volontà vessatoria verso coloro che affittano ai turisti, però in concreto questa modalità ha creato grosse difficoltà nella città, in particolare a Firenze. Soprattutto nei mesi precedenti al lockdown, ci sono state tantissime segnalazioni di residenti che abitavano in promiscuità negli stessi edifici con gli affitti brevi turistici, che lamentavano grosse difficoltà di convivenza. riteniamo anche che questo sia il momento adatto per intervenire, nel corso dello stallo che il covid ha fatto segnare al turismo”.

Un problema che, come ripetuto tante volte anche su queste pagine, riverbera dagli affitti brevi agli affitti residenziali, come ricorda Grandi, che vedono innalzarsi i canoni in maniera insostenibile per i residenti. “I cittadini infatti si trovano stritolati da un lato da canoni che non consentono loro di vivere nella città in cui magari sono nati, e dall’altra di sbattere contro la mancanza di alloggi, tutti impegnati o in buona parte impegnati in affitti brevi turistici”.

Di fatto, una delle chiavi di volta del sistema sarebbe la possibilità da parte dei sindaci di normare in modo significativo queste attività. D’altro canto, una sentenza della Corte di giustizia dell’Unione Europea il 22 settembre scorso ha stabilito che la legislazione nazionale può sottoporre a regime di autorizzazione le locazioni di breve periodo senza violare la normativa comunitaria sulla libera concorrenza. “La Corte ha rilevato che la normativa in questione mira a stabilire un dispositivo per far fronte alla scarsità di alloggi destinati alla locazione di lunga durata, con l’obiettivo di rispondere al peggioramento delle condizioni di accesso agli alloggi e all’esacerbarsi delle tensioni nei mercati immobiliari, il che costituisce un motivo imperativo di interesse generale”, spiega la Corte di Giustizia dell’UE in un comunicato. Il caso portato all’attenzione della Corte riguardava due proprietari che avevano desitinato a locazione di breve durata due monolocali senza aver richiesto l’autorizzazione preventiva, che in Francia scatta nelle città oltre i 200mila abitanti e in tre distretti di Parigi, qualora si affitti in modo continuativo e con locazioni brevi. Uno sprone, secondo sindacati, associaizoni e cittadini, per il governo italiano a concedere ai sindaci quei poteri di diposizione che consentirebbero di gestire la grande questione della turistificazione-desertificazione delle città.

Sulla questione torna anche Grazia Galli di Progetto Firenze, l’associazione cittadina che ha seguito la questione producendo saggi e proposte. “E’ una norma che impatta davvero poco o nulla. Gran parte di coloro che hanno 4 o più immobili, almeno a Firenze, sono già a partita Iva. Per fare l’esempio di Firenze, delle 11.262 inserzioni per locazione pubblicate su Airbnb nel 2018, solo 4571 facevano capo a titolari di 4 o più inserzioni. Senza contare le molte scappatoie che si possono già prevedere, come l’intestazione degli immobili a mogli, figli e parenti. Inoltre, il nodo su cui tutto si arena restano i controlli. Impossibile farli capillarmente, anche se il Comune si dotasse di una squadra di ispettori ad hoc, come fatto da Amsterdam, Berlino e altre città europee – spiega Galli – tant’è vero che il censimento delle attività ricettive che doveva scaturire dall’obbligo di comunicazione alla città metropolitana, è ancora ben più che incompleto, nonostante l’obbligo sia entrato in vigore quasi due anni fa (a maggio 2019). L’unico strumento concreto per costringere questo tipo di attività ad emergere definitivamente resta quella che abbiamo sempre suggerito, far leva sugli interessi diversi – conclude l’esponente di Progetto Firenze – il Comune dovrebbe pubblicare una mappa georeferenziata di tutte le attività ricettive in modo che chiunque, dal turista ospite al vicino di casa, possa verificare se l’attività attenzionata risulta regolarmente registrata o meno, ed eventualmente segnalarne l’esistenza laddove non fosse presente sulla mappa”.